Вертикаль-Недвижимость

Новая Москва: чего не стоит ждать рынку

Что изменится, изменилось или может измениться на рынке недвижимости после объединения с областными территориями? Эксперты компании Penny Lane Realty предлагают свои ответы на эти вопросы

Новая Москва

Компания Penny Lane Realty – один из ведущих операторов на рынке жилой и коммерческой недвижимости – провела пресс-завтрак, посвященный годовщине нового мэра и его проекту - созданию "Новой Москвы". О том, как она повлияет на рынок недвижимости, рассказал директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Главным обсуждаемым событием стало планируемое расширение границ Москвы. И речь шла не только о самом прибавлении столице лишних метров. В фокусе внимания оказалась транспортная сеть: строительство новых станций метро и магистралей, система легкого транспорта, трамвайные пути. Новая политика мэрии - "принуждение" девелоперов строить не только здания, но и элементы инфраструктуры. И, разумеется, возобновление аукционов по аренде земли.

Сама же Новая Москва с точки зрения девелопмента - все еще терра инкогнита. Никто не знает, как будут развиваться ее огромные территории, на которых есть собственные населенные пункты и своя подмосковная инфраструктура.

В "нью-Москве" наименьшая застройка и заселенность, в очередной раз напоминают эксперты, это одна из самых интересных и открывающих новые возможности территорий: там леса, реки, озера. Из 160 тысяч га сейчас годятся под застройку примерно 32 тысячи. Еще 30 можно выкупить у лендлордов. Основной вопрос заключается в том, насколько наши власти готовы к осуществлению этого выкупа. Кроме того, нужно, чтоб в итоге не повторилась ситуация, имевшая место в Сочи, когда власти полагали, что "выкупили", а жители - что у них "отняли".

Плотность населения "старой" и "новой" Москвы сравняется лет за двадцать, не сейчас и не в ближайшие годы. Для загородных девелоперов настают нелегкие времена согласований с московскими властями при строительстве своих новых объектов.

Открытым остается также вопрос о том, во сколько обойдется переезд одного чиновника на новое место работы. По предварительным прогнозам он составит от 50 до 100 тысяч долларов (строительство здания и инфраструктуры, стоянки, обустройство кабинета и жилья). Общая сумма получается в 3,5 раз больше бюджета сочинской олимпиады. Помимо всего прочего такие суммы говорят и о перспективе появления богатых покупателей, которыми будет востребовано такое строительство.

Плотность застройки говорит о том, что в новой Москве планируется малоэтажное строительство, однако напомним, что до сих пор все подобные проекты заканчивались возведением многоэтажных домов. В качестве типичного в этом отношении проекта можно привести район Куркино.

А. Пузанов (Фонд института экономики города Москвы) рассказал о перспективах новой Москвы с точки зрения статистических данных столичной программы "Жилище". Обычно при рассмотрении итогов первого года деятельности нового политика оценка производится на основании намерений, заявлений и документов. При анализе основных аспектов проблем рынка недвижимости стоит задаться следующими вопросами: что было сделано, что не было и что не было ни сделано, ни сказано - и, соответственно, не будет.

Вначале следует затронуть вечно актуальный вопрос обеспеченности жильем: по итогам переписи населения, в Москве на человека приходится по 18,7 квадратных метров, что говорит об увеличении разрыва в обеспеченности жильем между Россией и Москвой. И разрыв этот будет увеличиваться и дальше. Конечно, статистические цифры нуждаются в оговорках. Так, с одной стороны, цифра метража получается при делении количества населения на общий метраж городских площадей. Такой механизм не учитывает не-москвичей и москвичей, имеющих более одного жилья. В 2004 году в собственности москвичей в Подмосковье находилось более 1 млн владений. С освоением территорий владельцы вполне могут перевести эти владения в статус "первого жилья", и к 250 тысячам подмосквичей прибавится еще столько же москвичей, приехавших в свои загородные (ранее) дома, чтоб обживаться на новых территориях.

По приведенным цифрам можно увидеть, что москвичи не только не имеют "по комнате на каждого члена семьи + гостиная", но даже и просто по комнате. В столице не хватает как минимум 3,5 млн комнат - или 7 млн, если прибавить несуществующие гостиные. Самыми плотно населенными районами Москвы являются окраины, и тенденции к изменению ситуации не предвидится. Есть декларации о том, что высокоплотной многоэтажной застройки за МКАД не будет, однако следует ожидать расхождений намерений властей с пожеланиями и возможностями девелоперов.

Реновация Москвы также относится к области прогнозов и туманного будущего: власти говорят о комплексной реконструкции, перепрофилировании бывших промышленных зданий в жилые, о надстройке этажей и т.п. Между тем доля жилых площадей, меняясь от года к году и служа индикатором обновления жилого фонда в год, составляет в сегодняшней Москве 0,2%. Нет оснований полагать, что к 2016 году она дойдет до отметки хотя бы в 0,4%. Нельзя не упомянуть и о дифференциации жилого фонда Москвы: с одной стороны, он однороден, если вести речь о зданиях советского периода застройки. С другой стороны, поскольку мы не научились преодолевать последствий сегрегации, за последние десятилетия эта однородность все больше разбавляется разномастным новостроем. При этом уровень социального жилья в Москве сегодня таков, что опускаться ниже уже крайне нежелательно. Быстрая оборачиваемость групп населения (возможность при необходимости оперативно переехать в другой город) также крайне низка.

Разрыв между ростом цен на жилье в "первичке" и "вторичке" также крайне различается, если сравнивать столицу с остальной Россией. Тема освещается так же, как пять лет назад освещалась тема пробок: разница цен якобы является платой за "жизнь в столице", как вечерние заторы на дорогах являются платой за многолюдье Москвы, и рост проблемы (цен и протяженности пробок) неизбежен.

Однако в 2000 году доступность жилья для москвичей была выше, чем для рядовых россиян. Сегодня же лишь 14% жителей столицы могут позволить себе купить жилье без привлечения сторонних, заемных средств по рыночной цене.

До 90% семей не имеют возможности изменить свои жилищные условия иным способом, нежели перераспределяя свои уже имеющиеся квадратные метры. Очередники стоят в очереди, которая составляет в среднем около 14 лет. Около 10% московского жилья составляет найм физическими лицами. Такой ситуация сохранится до 2016 года, оставляя в силе неочевидную пропорцию: примерно 9 тысяч семей в год улучшают свои жилищные условия, около 25 тысяч человек получают жилье от города, причем 7 тысяч - в собственность. При этом не только и не столько дефицит строительных участков, но и высота административных барьеров ограничивает девелоперов в строительстве жилья.

Новая Москва может стать своего рода застроечной Меккой: теперь в поисках вакантных площадей все чаще будут оглядываться в ту сторону. Однако, как мы все знаем, к реальной застройке на этих территориях готовы только те площади, которые уже находятся в процессе девелопмента. Земли, принадлежащие девелоперам, которые намерены развивать и застраивать их самостоятельно, с благословения правительства Москвы. И уйдут эти площади по рыночной, конкурентноспособной цене. А это значит, что очередной стакан воды, вылитой в пустыню дефицита жилья, в очередной раз достанется тем, кто в принципе может преодолеть ценовой порог и в старой Москве. Когда в Москве новой появятся квартиры по другим ценам, хоть в продажу, хоть в аренду, пока неизвестно. Нет даже обещаний со стороны правительства. Зато есть прогнозы о том, что на развитие новых территорий понадобится еще лет десять.

Очевидно, что в ближайшее время ожидать разрешения жилищной проблемы, в том числе за счет ресурсов бывшего Подмосковья, нет смысла. "Терра инкогнита" нового правительства остается таковой: нет ни четких планов, ни заранее показанных рубежей. Рынку остается запастись терпением и ждать, реагируя на каждую новость о будущем новых территорий Москвы. Именно поэтому предсказать, как они будут влиять на рынок недвижимости, сейчас невозможно.